Будівництво та нерухомість, Огляд ЗМІ, Правовий коментар

Автор: Андрій Шабельніков, керуючий партнер Evrika Law

Джерело: Мінфін

В Україні змінюються правила для власників майна — від землі та комерційних приміщень до квартир. Із 9 квітня набув чинності новий закон «про добросовісних вигодонабувачів». «Мінфін» розбирався, що для них змінюється, і чи справді в Україні можуть легалізувати схеми з майном.

На перший погляд, новий закон має захистити тих, хто свого часу купив «актив із сюрпризом», наприклад, у недобросовісних продавців, які його отримали не зовсім законно. Донедавна такі власники змушені були відстоювати своє право на придбаний об’єкт у судах, а то й зовсім ризикували його втратити, хоча свого часу купили його чесно, не знаючи про «нечисту» передісторію.

Водночас експерти вже б’ють на сполох, стверджуючи, що новий закон допоможе «узаконити схеми». «Свого часу багато земельних ділянок та нерухомості були просто „віджаті“ у місцевих громад, співвласників багатоквартирних будинків та простих громадян. Йдеться про землю в прибережних зонах, комерційних приміщеннях, підвалах та цокольних поверхах багатоповерхівок. Тепер, виходить, „відіграти“ все назад і повернути таку власність буде практично неможливо», — каже «Мінфіну» голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко.

7 квітня Президент Володимир Зеленський підписав затверджений нещодавно Радою новий закон. Він передбачає внесення до Цивільного кодексу змін, які мають посилити захист прав добросовісних вигодонабувачів.

Майну понад 10 років? Вже не заберуть

Про що йдеться у новому законі? Основних нововведень декілька:

1. Встановлення об’єктивної позовної давності — не більше 10 років.
2. Захист добросовісних вигодонабувачів. Якщо з моменту державної реєстрації права власності минуло понад 10 років, вимагати таке майно назад вже неможливо. Але є винятки — землі стратегічного значення, об’єкти критичної інфраструктури, природоохоронного фонду та культурної спадщини. На них загальні правила не поширюються, і місцеві громади чи держава, як і раніше, можуть вимагати їх повернення.
3. Обов’язкова компенсація при витребуванні майна.

На перший погляд, ці новації справді зіграють у плюс тим, хто свого часу придбав землю чи нерухомість, не знаючи про їхню «нечисту» передісторію.

«Наприклад, на початку 2000-х на ринках землі та нерухомості процвітали схеми, коли шахраї обманом переписували на себе майно пенсіонерів або громадян, які потрапили у скрутні обставини. Потім таку нерухомість (найчастіше квартири) швидко перепродували, іноді ланцюжком. Ті, хто їх купував, нічого не знали про схеми — вони купували майно чесно, з дотриманням усіх законодавчих норм. І якщо обман спливав, і законні власники чи їхні спадкоємці вимагали повернення об’єкта, нові власники виявлялися „крайніми“, і були змушені або відстоювати своє право власності в суді, або взагалі ризикували втратити і його, і сплачених за нього грошей», — пояснив «Мінфіну» голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко.

Новий закон має зняти ризики і для потенційних іноземних інвесторів. Адже серед західного бізнесу одна з основних «страшилок» про Україну — нібито, тут легко можуть забрати актив, навіть якщо ти купиш його чесно і з дотриманням усіх законів. І для багатьох це було вагомою підставою взагалі відмовитися від вкладень у нашу країну, щоб зайвий раз не ризикувати.

Легалізація схем?

Водночас, як вважає Попенко, під захист нового закону потраплять не лише чесні власники, а й ті, хто свого часу «намутив» нерухомість або землю.

«Забудова біля водойм, виведені з власності співвласників багатоквартирних будинків підвали, горища, цокольні поверхи — все це, виходить, уже в законі, навіть якщо свого часу дісталося нинішнім власникам за допомогою схем. У нас і раніше було багато схем, і досі вони працюють. Свіжий приклад — на Печерську керуюча компанія у змові з головою ОСББ оформила на себе цокольні поверхи та підвали багатоповерхівки загальною вартістю 1,2−1,4 млн доларів. І таких випадків у межах усієї країни тисячі. Намутив чи віджав — оформив у власність — швидко перепродав, іноді через декількох підставних осіб. Так, нинішні власники, яким такий об’єкт дістався чесно через декілька перепродажів, наразі захищені. Але що робити тим, у кого свого часу майно забрали незаконно? Забути чи „відкупляти“ назад із компенсацією?», — каже Попенко.

У громадському русі «Чесно» звертають увагу на той факт, що межі земель природоохоронного фонду чи культурної спадщини не завжди чітко визначені та не зафіксовані у Державному земельному кадастрі, а новий закон цього не враховує. За ним і природоохоронні зони, і культурна спадщина — у списку винятків, тобто законні власники й надалі можуть зажадати таких об’єктів. Але з огляду на розмиті кордони, держава та місцеві громади можуть назавжди втратити можливість повернення цінних активів.

Активісти також упевнені, що новий закон може фактично легалізувати скандальні будівельні схеми, наприклад, у Києві — з садибою Терещенка, спробою забудови Жукового острова тощо.

«Новий закон справді викликає багато питань та створює ризики. Він, зокрема, обмежить термін, протягом якого незаконно відчужені землі можна буде повернути до державної чи комунальної власності. Тобто дозволяє легалізувати будь-яку незаконно виведену понад 10 років тому із державної або власності територіальних громад землю. Тим паче, що „добросовісні вигодокористувачі“ у більшості випадків могли бути ланками корупційних схем», — прокоментував адвокат Андрій Шабельніков.

До речі, після ухвалення нового закону було створено петицію про накладення на нього вето, яка набрала необхідні 25 тисяч підписів. Але, як бачимо, так і залишилася без відповіді.

У Головному юридичному управлінні ВР, готуючи звіт щодо законопро’кту № 12089, зазначили, що він може бути предметом розгляду в Конституційному суді України, є концептуальні недоліки. Таких недоліків експерти Головного юридичного управління знайшли на декілька сторінок — починаючи від того, що закону раптом дали зворотну силу, і до можливих складнощів із поверненням активів, які зараз перебувають на окупованих росією територіях, зокрема, в Криму, адже там із моменту заволодіння багатьма об’єктами вже минуло понад 10 років.